Arrendamientos de corta duración
Modelo informativo: Qué cambia y qué debes presentar en febrero
Si alquilas una vivienda por días o semanas (turístico, por trabajo, por estudios…), ponte en contacto con nosotros para gestionar lo que te contamos.
2026 viene con un extra administrativo que conviene tener controlado desde ya. En el BOE se ha publicado la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, que aprueba el modelo informativo anual que deberás depositar para los arrendamientos de corta duración vinculados al Registro Único y la Ventanilla Única Digital. La idea es sencilla: más datos, más trazabilidad y menos improvisación. En esta guía te explico a quién afecta, qué datos pide, cuándo se presenta (spoiler: febrero) y cómo prepararte sin que te dé un “febrerazo”.
Tabla de contenidos
- Qué norma se ha publicado y cuál es su objetivo
- A quién afecta y qué se considera arrendamiento de corta duración
2.1. Finalidad temporal: lo que marca la diferencia
3.1. Plazo: febrero (y el primer año clave es 2026)
3.2. Datos que pide el modelo (lo que debes tener registrado)
- Cómo se presenta: papel o telemático (con XBRL)
- La parte seria: documentación, requerimientos y retirada del número
- Pinceladas de obligaciones del arrendamiento turístico/temporal (Comunitat Valenciana)
6.1. Antes de anunciar: requisitos autonómicos (Turisme CV) y municipal
6.2. Fiscalidad: IRPF/IRNR y la frontera entre capital y actividad
6.3. IVA y facturación: la regla del “servicio tipo hotel”
6.4. Plataformas y cruces de datos: DAC7 (Modelo 238)
6.5. Documentación: lo que conviene guardar sí o sí
1. Qué norma se ha publicado y cuál es su objetivo
La norma es la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana). Aprueba el “modelo informativo de arrendamientos de corta duración” previsto en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital. Este marco, a su vez, viene impulsado por el Reglamento (UE) 2024/1028, que busca que las autoridades públicas puedan acceder a información fiable sobre los alquileres de corta duración y evaluar su impacto real.
En cristiano: si alquilas en corta duración y operas (directa o indirectamente) con plataformas, hay un canal estandarizado para informar de la actividad. Si Hacienda fuera un videojuego, esto sería el mapa que desbloquea los “cruces de datos” con menos margen para el despiste.
2. A quién afecta y qué se considera arrendamiento de corta duración
Afecta, en términos generales, a anfitriones o personas arrendadoras que realicen servicios de alquiler de alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea, en los términos del Real Decreto 1312/2024. La Orden es aplicable en todo el territorio nacional.
2.1. Finalidad temporal: lo que marca la diferencia
La norma se apoya en una idea clave: no hablamos del arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Aquí la finalidad es temporal: vacacional o turística, laboral, estudios, tratamiento médico u otras causas que no suponen una necesidad permanente de vivienda.
3. Qué hay que presentar: el modelo informativo anual
El modelo se deposita cada 12 meses y la regla práctica es esta: un modelo por unidad (por finca, y también se contempla buque/embarcación/artefacto naval). Lo esencial no es “rellenar por rellenar”, sino que el modelo sirve para acreditar de forma coherente qué se ha alquilado y con qué finalidad.
3.1. Plazo: febrero (y el primer año clave es 2026)
La presentación se realiza durante el mes de febrero de cada año con la información de los arrendamientos constituidos en el año anterior. Además, la disposición transitoria única establece que la información correspondiente al año 2025 debe presentarse durante el mes de febrero de 2026 utilizando este modelo.
3.2. Datos que pide el modelo (lo que debes tener registrado)
El anexo del BOE muestra los campos principales. En la práctica, conviene que durante el año lleves un control mínimo con:
- Identificación de la unidad (por ejemplo, CRU/Código Registral Único, según proceda).
- Actividad de los NRUA (número de registro de unidad).
- Finalidad del arrendamiento (1 vacacional/turístico; 2 laboral; 3 estudios; 4 causas médicas; 5 otros).
- Número de huéspedes.
- Fecha de entrada y fecha de salida.
- Marcado de “sin actividad” si ese NRUA no ha tenido alquiler en el año reportado.
Detalle importante: si no consignas fecha de salida, el propio modelo advierte que se presumirá que el arrendamiento se mantiene vigente. Esto, llevado a la realidad, significa que dejar campos “a medias” puede generarte inconsistencias y requerimientos.
4. Cómo se presenta: papel o telemático (con XBRL)
La Orden prevé presentación telemática o presencial en papel. Si optas por el soporte informático, el modelo digital se presenta en un único fichero con extensión XBRL, adaptado a XBRL 2.1, utilizando la taxonomía “Arrendamientos 2025”. La última versión oficial de esa taxonomía está disponible (acceso libre y uso gratuito) en la web del Colegio de Registradores y en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Consejo de despacho: aunque lo gestiones con un software o con tu asesoría, no esperes al 20 de febrero para ordenar los datos. Febrero es corto y la burocracia no perdona (ni siquiera en años bisiestos).
5. La parte seria: documentación, requerimientos y retirada del número
La norma contempla dos “frenos” que debes tomarte en serio como propietario:
- Si hay dudas fundadas sobre la finalidad temporal declarada, el registrador o la registradora puede requerir documentación acreditativa complementaria. Por eso la Orden subraya que debes conservar la documentación necesaria y tenerla disponible al depositar el modelo.
- Si del modelo resulta que se ha utilizado el número de registro para usos distintos de los que correspondan a su categoría y tipo, el registrador o la registradora retirará el número de registro, lo que determina la cancelación de la nota marginal.
Traducción práctica: coherencia y pruebas. No basta con “marcar casillas”; debes poder explicar y acreditar la finalidad temporal cuando proceda.
6. Pinceladas de obligaciones del arrendamiento turístico/temporal (Comunitat Valenciana)
Además del nuevo modelo informativo estatal, si alquilas en la Comunitat Valenciana hay un bloque de obligaciones recurrentes que conviene tener en modo checklist. Te dejo las más útiles (visión general; la casuística municipal y el tipo de alojamiento pueden cambiar requisitos).
6.1. Antes de anunciar: requisitos autonómicos (Turisme CV) y municipal
- Compatibilidad urbanística previa (PGOU/ordenanzas municipales) y, si procede, autorización local.
- Declaración responsable de inicio de actividad e inscripción como Vivienda de Uso Turístico (VUT) en el Registro de Turisme CV: obtención de número de registro (antes de publicitar o alquilar).
- Publicidad y exhibición del número de registro en anuncios y, en su caso, distintivos/placas conforme a la normativa turística autonómica.
- Comunidad de propietarios: revisar estatutos/prohibiciones y, si procede, comunicar la actividad para evitar conflictos.
Nota útil: en el guion se recuerda que el Impuesto Valenciano sobre Estancias Turísticas fue derogado antes de entrar en vigor (no aplicable en 2024–2026).
6.2. Fiscalidad: IRPF/IRNR y la frontera entre capital y actividad
En términos fiscales, el punto que más cambia tu vida (y tus modelos) es la calificación:
- IRPF (residentes): normalmente será rendimiento del capital inmobiliario si solo cedes el uso del inmueble (p. ej., entrega de llaves, limpieza inicial o final).
- Puede ser actividad económica si prestas servicios propios de hostelería (recepción, limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas durante la estancia, restauración, etc.).
- IRNR (no residentes): de forma general se declara por el Modelo 210; la periodicidad y los gastos deducibles dependen de la situación (UE/EEE, etc.).
Aquí no hay magia: el “detalle” de los servicios prestados es lo que mueve la aguja. Si tu alquiler suena a hotel, tributa más parecido a hotel.
6.3. IVA y facturación: la regla del »servicio tipo hotel»
De forma general, el alquiler de vivienda está exento de IVA cuando no se prestan servicios propios de la industria hotelera. Sin embargo, cuando sí hay servicios de hostelería, la operación suele estar sujeta y no exenta (tipo reducido del 10% en muchos supuestos), con las obligaciones de alta censal, facturación y modelos periódicos (303/390).
Ojo: no es lo mismo ofrecer un kit de bienvenida y limpiar al final, que ofrecer limpieza “cada tres días” con cambio de ropa de cama durante la estancia. Lo primero suele ser compatible con capital inmobiliario/exención; lo segundo se acerca a hostelería.
6.4. Plataformas y cruces de datos: DAC7 (Modelo 238)
Las plataformas digitales pueden reportar información a la AEAT bajo el marco DAC7 (en España, Modelo 238). Tú no lo presentas, pero tus importes y datos pueden cruzarse con tus declaraciones. Por eso, la mejor estrategia es la aburrida: registrar bien ingresos, comisiones, estancias y soportes.
6.5. documentación: lo que conviene guardar sí o sí
Piensa en una carpeta (digital) con:
- Contratos/condiciones de reserva y comunicaciones con huéspedes.
- Fechas de entrada y salida, número de huéspedes y finalidad temporal (cuando aplique).
- Anuncios con número de registro y pantallazos de la ficha en plataforma.
- Facturas/recibos, comisiones de plataforma y justificantes de cobro.
- Soporte fiscal: libros, modelos y conciliación de ingresos.
7. Mini-plan de acción: cómo llegar a febrero sin sustos
Para que esto no se convierta en un “yo lo hago el último día”, te propongo tres pasos muy realistas:
1.Revisa tu situación registral: número de registro, anuncios, coherencia de categoría/tipo y que la vivienda esté correctamente dada de alta donde corresponda.
2.Crea un registro de estancias (excel o software): finalidad, huéspedes, fecha de entrada y salida por cada NRUA. Esto te alimenta el modelo anual sin inventos.
3.Revisa la fiscalidad con perspectiva: capital vs actividad, IVA sí/no, y cómo documentar servicios y gastos. Aquí, un ajuste a tiempo vale más que dos recursos.
8. Conclusión y CTA
La Orden VAU/1560/2025 no es una “nueva tasa” ni un impuesto: es un modelo informativo anual que aterriza la obligación del Registro Único y la Ventanilla Única Digital. Para propietarios, la clave es muy simple: datos ordenados durante el año + coherencia entre lo declarado y lo explotado.
LET’S GO
Gabi Martínez
Economista
MARTINEZ ABAD CONSULTORES